Voraussetzung für die Anordnung ist eine durch Vollstreckungstitel (z.B. Urteil, Grundschuldbestellungsurkunde, o.ä.) festgestellte Forderung gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Infolge der Versteigerung verliert der Schuldner das Eigentum an der Immobilie.

Zur Versteigerung kommen hauptsächlich

• Grundstücke (ohne und mit Bebauung aller Art)
• Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (Eigentumswohnung, Ladenlokal)
• Erbbaurechte (Gebäude ohne Grundstückseigentum)

Nach dem Anordnungsbeschluss, mit dem das Verfahren beginnt, und Erledigung etwaiger Einstellungsanträge des Schuldners ermittelt das Versteigerungsgericht - in der Regel unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen - den Verkehrswert. Nach Rechtskraft des Verkehrswertfestsetzungsbeschlusses wird der öffentliche Versteigerungstermin bestimmt.

Die verbindliche Veröffentlichung aller Versteigerungstermine erfolgt im Internet unter www.zvg-portal.de.

Außerdem werden alle Zwangsversteigerungen unverbindlich über folgende Internetportale veröffentlicht: www.versteigerungspool.de und www.zvg.com

Hier kann auch ein Gutachten -soweit vorhanden- kostenlos heruntergeladen werden; eine Einsichtnahme ist zudem nach Terminsvereinbarung zu den üblichen Sprechzeiten auf der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts möglich. Eine Übersendung oder die Fertigung von Kopien erfolgen nicht. Auch eine Besichtigung des Objekts kann nicht durch das Vollstreckungsgericht vermittelt werden.

Zwangsversteigerungstermine sind immer öffentlich, eine Anmeldung nicht nötig.

Wenn Sie Interesse an einem zur Versteigerung anstehenden Objekt haben, sollten Sie sich auf den Termin vorbereiten und gegebenenfalls vorab an einem Termin als Zuschauer teilnehmen.

Gebote können nur im Versteigerungstermin abgeben werden, schriftliche oder telefonische Gebote sind nicht möglich und unzulässig.

Im Versteigerungstermin gibt d. zuständige Rechtspfleger(in) alle für das Objekt wesentlichen juristischen und tatsächlichen Informationen bekannt und legt die Versteigerungsbedingungen sowie das geringste Gebot fest. Dieses unterteilt sich in den bar zu bietenden Teil (Mindestbargebot) und in den Teil der bestehenbleibenden Rechte, die nach der Versteigerung vom Ersteher übernommen werden müssen. Hier muss ein Interessent insbesondere darauf achten, ob und welche Belastungen zusätzlich zum baren Gebot übernommen werden müssen.

Sofern Fragen zu den bestehenbleibenden Rechten sind, sollten diese vor einem Gebot im Versteigerungstermin geklärt werden.

Ob und in welcher Höhe die zu übernehmenden Rechte noch valutieren, ist dem Vollstreckungsgericht in aller Regel nicht bekannt. Auch spielt die Frage der Valutierung für einen Erwerber (Ersteher genannt) keine entscheidende Rolle, da die Rechte nach dem Inhalt des Grundbuchs und nicht nach der Höhe etwaiger noch bestehender Darlehensverbindlichkeiten des Voreigentümers gegenüber dem eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger übernommen werden. Der Ersteher muss sich stets darauf einstellen, den eingetragenen Kapitalbetrag nebst den Zinsen ab dem Zeitpunkt des Zuschlags leisten zu müssen und muss diesen Betrag als Teil des wirtschaftlichen „Gesamtkaufpreises“ in seine Kalkulation einbeziehen. Die Abwicklung dieser zu übernehmenden Rechte erfolgt jedoch außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens ohne Beteiligung des Vollstreckungsgerichts.

Die absolute Mindestbietzeit beträgt 30 Minuten, sie dauert aber immer so lange bis trotz Aufforderung kein Gebot mehr abgegeben wird. Bei regem Bietverhalten kann die Bietzeit somit auch deutlich länger als 30 Minuten dauern, sodass es biettaktisch keinesfalls sinnvoll ist, mit dem Bieten erst kurz vor Ablauf der Mindestbietzeit zu beginnen, dies verlängert nur unnötig die Ausbietungszeit. Entgegen eines verbreitet anzutreffenden Irrtums endet die Bietzeit mit der entsprechenden Verkündung, nicht bereits nach dem dreimaligen Aufruf des aktuellen Höchstgebotes.

Sofern ein ausreichendes Meistgebot erzielt wird, kann der Zuschlag erteilt werden, durch den der Ersteher sofort neuer Eigentümer wird. Eine Beurkundung beim Notar ist nicht notwendig.

Der Versteigerungserlös, den der Ersteher zahlen muss, wird im anschließenden letzten Verfahrensabschnitt an die Gläubiger verteilt, soweit das Meistgebot ausreicht. Im Anschluss wird das Grundbuch auf den Namen des Erstehers berichtigt. Gewährleistungsansprüche sind sowohl in tatsächlicher wie auch rechtlicher Hinsicht ausgeschlossen.

Kommt es nicht zum Zuschlag, findet meist einige Monate später ein erneuter Termin statt.

Der antragstellende (betreibende) Gläubiger ist stets Herr des Verfahrens, er kann es zweimal für bis zu 6 Monate einstellen lassen oder jederzeit seinen Antrag zurücknehmen. Ein bereits veröffentlichter Versteigerungstermin kann daher kurzfristig wegfallen.

Voraussetzung für die Anordnung ist auch hier eine durch Vollstreckungstitel (z.B. Urteil, Grundschuldbestellungsurkunde o.ä.) festgestellte Forderung gegen den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung verliert der Schuldner „nur“ das Recht zur Verwaltung und Benutzung der Immobilie.

Ein vom Gericht eingesetzter Zwangsverwalter zieht die Mieten und Pachten ein, wirtschaftet damit unter Aufsicht des Gerichts wie ein ordentlicher Eigentümer und verteilt etwaige Überschüsse -nach Weisung des Gerichts- an die Gläubiger.

Diesen Grundstücksversteigerungen liegen keine Schulden zugrunde. Können sich mehrere Eigentümer (z.B. Erben oder Eheleute bei Scheidung) nicht über die Verwertung der Immobilie einigen, kann jeder von ihnen jederzeit ohne weiteres die Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft beantragen.

Das Teilungsversteigerungsverfahren läuft grundsätzlich -von einigen Besonderheiten abgesehen- nach denselben Regeln wie die oben beschriebene Zwangsversteigerung. Deutlich häufiger müssen hier jedoch im Grundbuch eingetragene Belastungen übernommen werden.

Durch die Teilungsversteigerung wird die unteilbare Immobilie in teilbaren Erlös (Geld) umgewandelt, über dessen Auszahlung sich die früheren Miteigentümer dann einigen müssen.
Es entspricht einem verbreitet anzutreffenden Irrtum, dass das Gericht den Erlös an die bisherigen Eigentümer entsprechend den bisherigen Bruchteilen oder Erbquoten verteilen kann.
Können die Miteigentümer keine Einigung über die Verteilung eines Erlösüberschusses erzielen und diese dem Vollstreckungsgericht durch übereinstimmende Erklärungen aller Miteigentümer kundtun, wird der Erlös für alle hinterlegt. Diese haben dann 30 Jahre Zeit, eine Einigung gegenüber der Hinterlegungsstelle herbeizuführen.